[시사/부동산] 강남, 서초, 송파, 용산구 토지거래허가구역 업무처리기준

 

 

250421(참고) 강남·서초·송파·용산구 일원토지거래허가구역 지정 관련 업무처리기준(토지정책과).pdf

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Summary

• 지정기간: 2025.3.24. ~ 2025.9.30.
• 지정지역: 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 아파트 전체.
• 허가대상: 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과 토지를 거래할 경우 허가 필요.

 

주요 업무처리기준

1. 주택 취득 후 실거주 시기 : 2년간 이용의무(실거주)

• 실거주 의무는 취득시점부터 발생.
• 실무상 계약과 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안, 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가여부를 판단할 수 있음.
• (ex) 허가일로부터 최대 4개월 이내 등기경료 후 취득일로부터 이용의무 이행이 가능함. 단, 실제 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 주택 취득일부터 실거주의무를 이행하여야 함.

• 사정상 취득·입주가 지연될 경우 사유 소명 시 유예 가능.

2. 기존 주택 보유자의 신규 주택 취득

• 기존 주택 보유자도 신규 주택 취득을 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있음
• 기존 주택 보유자의 토지거래계약 허가 신청시 신청인이 해당 지역에 거주해야할/취득해야할 사유에 대해 구체적, 객관적으로 소명하고, 기존 주택의 처리계획을 제출하여야 함.
• 기존 주택 처리는 매매, 임대 등의 방식으로 가능, 처리 기한은 보통 6개월 이내로 판단.

3. 입주권·분양권의 허가 대상 여부

• 입주권: 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리이므로 토지거래허가 대상.
• 분양권(도시 및 주거환경정비법 제74조, 주택법 제54조 등)
  • 최초 분양: 허가 대상 아님.
  • 전매 시: 허가 대상.

4. 입주권·분양권의 허가 기준

• 토지이용계획서 상의 입주 확약 및 실거주 계획(2년 이상)이 명확해야 허가.
• 실거주 목적이 불분명할 경우 불허.

5. 이용의무 이행 인정 기준 (재개발·재건축 등)

• 재개발, 재건축 등으로 종전 부동산이 철거되어 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거되어 실거주를 계속하지 못하는 경우, 종전 부동산에서 거주한 기간+재개발/재건축 완료 후 입주하여 거주한 기간 합산 2년 충족 여부로 판단.
• (ex) 관리처분인가 이후 철거전 1년 거주한 경우, 향후 실제 입주가능시점으로부터 잔여 실거주의무 1년을 거주하는 요건으로 허가 가능

 

기타 자료

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2025/04/21/5KF622FPABHJNE5PRXG43LIMOI/

입주권 사면 실거주 의무 2년 확약해야...주택 철거 전 거주 기간도 2년에 포함

https://www.mk.co.kr/news/realestate/11276997

“집 사면 2년 실거주, 임대도 안돼요”...토허제 적용지역, 계약·거주 조건은 - 매일경제